工行开户 怎么登陆股票账户彭博经济学家陈世渊:房屋租赁市场是关键一环

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  房屋租赁市场是房地产市场关键的一个环节。买卖住房其实是一种投资行为,反映买卖双方对未来房屋资产价格的预期;而房屋租赁是一种消费行为,反映租房者收入水平和出租者的成本。一个良好的房屋租赁市场,是住房买卖市场健康发展的基础:因为未来房租收益,决定了当下的房价。当房价高过未来房租现值,市场会增加供给;反之,会减少供给。但是,如果土地供给有限,住宅开发难度大,高房价反而工行开户 怎么登陆股票账户可能诱发投机,使得房价进一步上涨,恶性循环,房价不断工行开户 怎么登陆股票账户偏离基本面,呈泡沫化发展。

  香港的房屋租赁市场比较发达,房屋空置率极低。香港的房屋租金收益率最近几年由于房价上涨不断下降,目前大概在2-3%左右,这和新加坡2.5%相当。但是低于伦敦的3%,日本的3-5%,美工行开户 怎么登陆股票账户国的5%。这显示出香港房价偏离了基本面,对投资者有警示作用。租金和房价偏离,一定程度上牵制香港房价进一步上涨。香港的房屋租赁市场高度分散,供应主要由个人投资者提供,且分散在不同居民住宅楼;香港房屋租赁中介遍布大街小巷,中介人员专注于自己熟悉片区的房屋,是连接房东和租客的纽带。这种房屋租赁市场,比较适合人口密集的大城市,对我国一线城市很有借鉴意义。

  德国在房屋租赁市场对租户利益的保护,也是可供借鉴的经验。德国的租约一般没有期限,房东只有在少数情况可以赶走租客,政府更是严格限制房东涨租。这使得德国8千万人口中有超过一半住在出租房中,平均租房期超过10年。相比之下,香港的租约一般只有两年,而且房东可以在第2年涨租。可见,德国对房屋买卖市场和租赁市场的有效调节,实现了在这个欧洲经济实力最强劲的国家里房价和租金的平稳。

  我国一线城市的租金收益比比香港更低,在2%左右。租金收益低,管理成本高,使得房屋大量空置,进一步推高了房价。在大城市发展一个良好的房屋租赁市场,刻不容缓。政府或可以考虑尽快推出房地产税等增加空置房持有成本的措施,促使空置房进入市场。另外,政府可以建立一个专门管理房屋租赁市场的部门,沟通出租者和住房者,保障双方合法权益。把囤积的存量房子运转起来,在土地供给不足的情况下,可以起到缓解住房供需矛盾。

  综上所述,住房是最特殊、最关键的商品之一,住房市场根据区域特点和政府政策意图不同,在不同地方发展出不同特征。在努力发展市场化住宅市场的同时,各国政府普遍对住房供给积极干预——合理干预的基础在于政府直接影响土地供应以及住宅具有的社会属性。我国政府已经明确“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,未来政策重点或从发展市场化的私人住宅市场更多的转向解决居民住宅需求上,着重建设保障房和发展房屋租赁市场。香港和各国在这些方面成功和失败的案例,是构建我国楼市长效机制可供涉工行开户 怎么登陆股票账户取的宝贵经验。